강남 내 40평대 아파트와 100억대 법인 사옥을 가지려면 유지비는? 공동명의 절세, 증여?

 

 

안녕하세요, Happy Dream Life 입니다. 여러 분들은 강남 내 40평대 아파트를 소유하고 강남 내 100억대 법인 사옥을

 

가지고 있는 사람을 만나면 어떤 생각이 드나요? 부자다! 네, 저도 그렇습니다. 그래서 오늘은 그런 삶을 원하시는

 

분들과 그런 삶이 궁금하신 분들을 위해 간단히 강남 내 40평대

 

아파트와 100억대 법인 사옥을 유지하려면 얼마를 벌어야할까를 주제로 이야기해보는

 

시간을 가지도록 하겠습니다.

 

 

강남 내 40평대 아파트

 

요즘 여러 미디어를 접하다보면 강남 내에서도 한강변 아파트에 거주하는 것을 부자의 거주 환경의

 

하나로 보기도하고 여러 사람들로부터 부러움을 사기도 합니다. 현재 2023년 서초구에서 강남구까지 이어지는

 

한강변 아파트들이 현재 재건축을 완료하고 입주를 기다리거나 재건축 절차를 밟는 아파트들이 수두룩합니다.

 

개인적으로 서초구에서 강남구 한강변 아파트들 중 가장 핫하고 최신 아파트는 반포에 위치한 아크로리버파크라고

 

생각합니다.

 

그러면 아크로리버파크 40평대 아파트를 유지하기 위해 얼마나 들까요? 

 

 

우선 가격부터가 사악합니다. 44평에 47억이네요. 그것도 가장 낮은 가격순으로 정렬했는데도요.

 

 

보통 40평대는 방 4개에 화장실 2개가 기본이여서 아이 둘 가진 4명의 가족들이 사는 것이 일반적일

 

것입니다.

 

그러면 본격적으로 유지비가 얼마나 드는지 볼까요? 중개보수나 취득세는 처음 매수할 때 드는 비용이니

 

제외를 하고 보유세와 관리비를 보면 될 것 같습니다. 보유세 같은 경우 1년치 금액으로보면되고 관리비는

 

매 달 나갈 것입니다.

 

그러면 보유세는 1년치가 대략적으로 2,180만원 정도를 잡아야겠네요.이 금액도 1주택자인지, 다주택자인지에 따라

 

금액이 달라집니다.

 

 

1세대 1주택자 고가 아파트 종부세 대상, 단독명의 (공시가 12억 초과) vs 공동명의 (공시가 18억 초과) (보유세)

 

강남에 공시가 18억 초과 종부세 대상 (공동명의로 할려고 할 때) 고가 아파트를 청약 받았다면 결론만 우선

 

말씀드리면 부부사이 남편 분 단독 명의 혹은 와이프 분 단독 명의 보다 공동명의 (50% + 50%)로 하는 것이 보유세를

 

절세 할 수 있습니다.

 

취득세나 재산세같은 경우 총액이 단독 명의든 공동명의든 동일하기 때문에 공시가 18억 이하 아파트를 구매한다면

 

단독 명의든 공동명의든 상관이 없겠지만 강남과 같이 공시가 18억 초과 종부세 대상 아파트를 구매한다고 했을 때

 

종부세가 추가적으로 있기 때문에 공동명의로 했을 때 세금적으로 유리 (절세)한 면이 있습니다. 또한, 나중에 해당

 

아파트를 팔 때 발생하는 양도세도 공동명의일 때 세금이 적게 발생 합니다.

 

 

청약 공동명의 증여?

 

청약에 당첨되고 부부가 공동명의로 아파트를 구매할 때 만약 남편분이 외벌이라면 증여 문제가 발생 할 수 있습니다.

 

공동명의라는 것은 그 지분만큼 남편 분과 아내 분이 돈을 내야하는 것인데 만약 아내 분이 벌이가 없는데 공동명의가

 

되었다면 남편이 아내 분에게 증여를 했다고 볼 수 밖에 없기 때문입니다.

 

만약 맞벌이를하고 남편 분과 아내 분 동일하게 돈을 지불했다면 증여 문제는 발생하지 않습니다.

 

전매행위가 몇년간 불가한 아파트에 청약 당첨이 되었다면 배우자에게 공동명의를 하기 위해서는 증여 방법 밖에

 

없습니다. - 주택법 시행령 제 73조 7항 참조.

 

주택법 시행령

 

제73조(전매행위 제한기간 및 전매가 불가피한 경우) 7. 입주자로 선정된 지위 또는 주택의 일부를 배우자에게 증여하는 경우

 

 

 

그러면 2,180/12 = 182만원/월 정도에 관리비 50만원을 더하면 월 250만원 정도 순수하게 들어가고

 

 

 

 

만약 대출을 받았다면 그 대출이자까지 더해야겠지요. 약 20억에 30년 주담대대출을 받는다고하면 월 평균

 

추가 1,000만원이 드는 것을 알 수 있습니다. 즉, 월 1,250만원 + 식비 + 아이 육아/학원비 등등을 고려해야 겠지요.

 

적어도 세후 월 2,000만원 이상은 되어야 생활이 가능하지 않나 싶습니다.

 

 

 

 

 

강남 내 100억대 법인 사옥 (꼬마빌딩)

 

사업을 하시는 분들 중 강남 내, 내 회사 사옥을 가지는 것이 꿈인 사장님들이 많으실 것 같습니다. 사실 강남 내에서

 

100억으로는 메인도로에 위치한 빌딩은 꿈도 못 꾸며 보통 이면도로에서 작은 꼬마빌딩을 생각하셔야

 

할 것입니다.

 

 

 

개인적으로 강남구 내 특히 역 근처에 위치한 꼬마빌딩을 선호합니다. 이유는 많은 사장님과 대표님들이

 

공감하시겠지만 직원을 뽑을 때 직원 분들이 출퇴근 하기 편한 위치에 사무실이 위치해야 직원 고용에도 용이하기

 

때문입니다.

 

또한 꼬마빌딩 구매에 따른 가격 상승도 바란다면 교통이 편하고 유동인구가 많은 것은 이점이 될 것입니다.

 

그래서 개인적으로

 

강남구 내에서는

 

신사역

논현역

   학동역

  강남구청역

  신논현역

   언주역

   선정릉역

  삼성중앙역

   강남역

   역삼역

   선릉역 

  삼성역

 

 

근처 위치한 꼬마빌딩이 좋은 것 같으며

 

 

구지 서초구 내에서 뽑는다면

 

교대역 근처 위치한 꼬마빌딩이 괜찮은 것 같습니다.

 

신사역 같은 경우 4 방면 어디에 꼬마빌딩을 가지고 있어도 괜찮고

 

논현역 같은 경우 왼쪽 서초 방향은 별로이며 오른쪽 가구거리 방향은 가구 사업을 하지 않은 이상 별로 일 것 같습니다.

 

논현역 기준 아래 위 방향으로 꼬마빌딩을 가지고 있으면 괜찮을 것 같습니다.

 

학동역 같은 경우 사실 강남 느낌이 별로 없습니다. 개발도 덜 되었고 개발 호재도 별로 없어보입니다. 개인적으로

 

자본금이 풍부하지 못한 사장님께서 관심을 가질만하나 주변 환경을 보면 투자처로는 좋은 곳 같지는 않습니다.

 

강남구청역도 학동역과 비슷합니다. 학동역보다는 좋아보이나 썩 그렇게 좋지는 않은 것 같습니다.

 

신논현역, 언주역, 선정릉역과 삼성중앙역 주변도 좋아보이고 다들 아시는 사실이지만

 

강남역 (매년 비 많이 올 때 물에 잠기는 것 빼면), 역삼역, 선릉역, 그리고

 

삼성역에 사옥을 가지고 있으면 정말 좋을 것 같습니다.

 

이 중 개인적으로 신사역 (지하철: 신분당/3호선), 논현역 (지하철: 신분당/7호선), 그리고 삼성역

 

(지하철: 2호선 + GTX A/C)를 가장 선호하는데 삼성역 주변이 많이 기대가 됩니다.

 

그런데 삼성역 주변은 2023년 기준 빌딩 시세가 200억대로 최소한 현금이 150억대가 있어야

 

대출받고 재건축 혹은 리모델링하려면 안전하게 진행 할 수 있을 것 같습니다.

 

 

 

꼬마빌딩을 가지고 있으면서 보유세는 거의 안 나온다고보면되나 대부분 법인으로 대출을 받을 것이기 때문에

 

대출 이자 비용과 빌딩 관리 비용 (청소, 수리 등)만 생각하시면 될 것 같습니다.

 

 

[사업 - 오피스/사무실 구하기] 꼬마빌딩 (사옥) & 오피스텔 및 기타 비용

 

여러 분들은 빌딩 알아보시면서 1종, 2종 그리고 용도로 업무시설, 근린생활시설 (근생)이라고 들어보셨죠?

 

다음 시간에 더욱더 자세히 알아보도록 하겠습니다.