안녕하세요, Happy Dream Life 입니다. 요즘 청년들이 코로나 그리고 집 값 급등으로 인해 결혼을 연기하거나 결혼을
포기하는 분들이 많아지고 있습니다. 그래도 결혼을 하시는 분들 중 본인의 능력이 아주 뛰어나지 않고 부모님이 아주
부유하지 않은 이상 특히 서울에서는 전세, 반전세 혹은 월세로 시작하시는 분들이 대부분일텐데요. 전세 아파트를
구함에 있어서 꼭 확인해야 할 것들에 대해 이야기 해보도록 하겠습니다.
[아파트 전세 구하기] 이것은 꼭 확인하자!
1. 전입자가 있는지 확인하자
2. 임대인을 확인하자
등기부등본을 볼 때 확인사항!!
우선 등기부등본에서 크게 표제부, 갑구, 그리고 을구로 되어있습니다.
표제부에는 주소와 면적, 용도와 같이 기본내용이 담겨있습니다.
갑구에는 집주인에 대한 정보가 나옵니다. 압류, 경매 등 정보가 여기에 나옵니다. 만약 여기가 많이 지저분하다면
처음 전세집을 구하시는 분이라면 대도록 피하시는 것을 권장드립니다.
을구에는 근저당같이 소유권 이외의 권리가 나오고 빚 (대출금) - 채권최고액 금액이 나옵니다.
전세 계약서 특약사항에 잔금시 전액 상환, 말소하는 조건을 필히 작성해야 합니다.
3. 돈 거래가 있을 때 영수증을 받고 통장 이체를 할 때 "전세금"과 같이 증빙을 남겨라
당연한 것이지만 집 주인과 돈 거래가 있을 때 어떤 명목의 돈인지 영수증을 받고 통장 이체 시 기록에 남겨놔야 합니다.
4. 전입 당일 전입신고 바로하자!!
전입신고를 해놔야 보증금을 지킬 수 있기 때문에 전입신고를 당일에 하는 것을 추천드립니다.
5. 법적으로는 그렇지 않지만 부동산 관례로 만약 현재 살고 있는 집에 새 임차인이 구해지고 집주인이 계약금을 받았다면 나가는 임차인은 계약금 준 것을 되돌려달라고 요청 할 수 있다.
* 꿀팁 *
1. 전세 아파트를 살다가 다른 전세 아파트로 이사갈 때 만기일 3개월 전부터 알아본다.
2. 해당 전월세 아파트에 방문을 한다면 a) 현재 살고 있는 임차인에게 언제 나가는지와 기타 물어보고 싶은 것 편하게 물어본다 b) 벽지, 수압, 발코니 곰팡이, 전구, 천장벽 누수, 일조량 등을 꼼꼼히 확인하고 문제가 있으면 특약사항에 넣도록 한다.
3. 명절 연휴 때는 비수기이므로 전세값 그리고 집값의 추이는 명절 이 후 나타나는 경우가 많다.
4. 신규 아파트로 전세집을 구한다면 잔금일이 가까워졌을 때 네고가 잘 된다. 집주인이
잔금일이 가까워지는데 현금이 없다면 은행에 대출 받는 것보다 무이자의 전세를 놓는
것이 이익이고 전세를 낮게 하더라도 차액을 은행 대출 받는 것이 잔금 전액을 은행
대출 받는 것보다 이익이기 때문이다.
5. 복비를 아끼려면 아파트 반값 복비 플랫폼인 부톡 등의 플랫폼도 사용해보자.
6. 부동산과 중개수수료 (복비) 협상은 계약 바로 전에하고 가계약금 혹은 계약금 보내기 전에 해야한다. 가계약금 혹은 계약금을 보내고나서는 중개수수료 (복비) 협상의 여지가 없고 계약 바로 전에하는 이유는 부동산에서도 계약까지 오기까지 많은 시간이 투자가 되었기 때문에 허무하게 돈을 날리기가 아깝기 때문이다.
만약 처음 아파트를 보는 상황에서 복비 협상을 한다면 부동산 입장에서는 본인 수익을 깍으려하기 때문에 열심히 안 알아봐줄 것이니 유의하자.
또한, 단독중개 (부동산에서 집 주인과 직접 거래 - 임대인과 임차인 양쪽에서 복비를 받음) 건은 복비 협상이 쉽다. 단독중개인지 공동중개인지 알 수 있는 방법은 단독중개인 경우 집을 보여줄 때 본인 부동산업자 혼자만 가서 집을 보여주지만 공동중개 경우 집주인 부동산의 허락하에 집을 보여준다.
7. 이사 및 잔금일이 주말이고 이체해야 할 금액이 5억 초과일 경우: 서울 내에서 전세 아파트를 구한다면 잔금이 5억 초과일 경우가 종종 있습니다. 모바일 뱅킹으로 한 번 이체 한도가 1억. 하루 최대 한도가 5억입니다. 잔금이 5억 초과이고 잔금일이 토요일, 일요일 은행이 영업을 안 하는 날이라면 난감한데요. 이럴때는 잔금일 몇일 전 전세계약서 같은 증빙서류를 가지고 평일 영업시간에 은행에가면 잔금 날 주말에 5억 초과 이체를 할 수 있게 도와줍니다.
8. 대리인이 이체를 해야 할 경우: 본인이 해외에 있거나 기타 사유로 부모나 형제에게 이체를 부탁해야 할 경우가 있습니다. 만약 통장에 사인으로 되어있다면 예외 없이 본인이 은행에 방문해야하지만 도장으로 되어있다면 부탁하는 분에게 a. 도장 b. 신분증 c. 통장비밀번호를 전달해주면 이체가 가능합니다. 다만, 본인확인 주기가 다가온다면 추가 서류를 요청할 수 있으니 참고하시기 바랍니다.
대리인과 계약시..
집주인분과 직접 계약하면 걱정이 덜하겠지만 집주인의 대리인과 계약을 해야 할 때도 있습니다.
대리인과 계약을 진행해야 할 경우 꼭 아래 서류가 준비되어있는지 확인 해야 합니다.
1. 위임장 (a. 위임장에 인감 날인 된 곳과 인감증명서 인감 부분의 도장이 일치해야 효력이 생김 b. 위임한 부동산의 표시 란에 해당 물건 주소가 맞는지 확인)
2.최근 3개월 이내 발급한 임대인 인감증명서 (a. 본인 - 집주인이 직접 받은 것이 좋음 b. 용도란에 빈칸이면 괜찮지만 다른 용도로 적혀있다면 다시 발급 요청)
3.임대인 인감도장
4. 임대인, 대리인 신분증
** 주민등록증 진위확인: 인터넷 정부 24 사이트 -> 사실진위확인 메뉴 혹은 전화 1382
** 인감증명서 상단에 있는 "인감증명서 발급사실 확인용 번호": 인터넷 정부 24 사이트 -> 사실진위확인 메뉴
* 2021년 10월 19일부터 부동산 중개수수료 인하*
집 값 때문에 마음 고생 많은신 분들에게 달콤한 소식이 있습니다. 2021년 10월 19일부터 부동산 중개수수료가
인하됩니다. 얼마나 인하가 되는지 볼까요?
부동산 매매
| 현행 | 개편 | |
| 거래금액 | 상한요율 (한도) | 상한요율 (한도) |
| 5천만 원 미만 | ~0.6% (25만원) | ~0.6% (25만원) |
| 5천만원~1억 | ~0.5% (80만원) | ~0.5% (80만원) |
| 1억~2억 | ||
| 2억~6억 | ~0.4% | ~0.4% |
| 6억~9억 | ~0.5% | |
| 9억~12억 | ~0.9% | ~0.5% |
| 12억~15억 | ~0.6% | |
| 15억 이상 | ~0.7% |
부동산 임대차
| 현행 | 개편 | |
| 거래금액 | 상한요율 (한도) | 상한요율 (한도) |
| 5천만 원 미만 | ~0.5% (20만원) | ~0.5% (20만원) |
| 5천만원~1억 | ~0.4% (30만원) | ~0.4% (30만원) |
| 1억~3억 | ~0.3% | ~0.3% |
| 3억~6억 | ~0.4% | |
| 6억~9억 | ~0.8% | ~0.4% |
| 9억~12억 | ||
| 12억~15억 | ~0.5% | |
| 15억 이상 | ~0.6% |
신축 아파트 전세 계약 시 주의점
전세를 신축 아파트로 보시는 분들이 종종 있는데 신축 아파트로 전세를 구할 때 알아야 할 점들을 이야기해보도록
하겠습니다. 우선 신축 아파트인 경우 아직 등기가 완료되지 않아 등기부등본을 조회를 해도 실 집주인이 조회가 되지
않습니다. 참 난감할텐데 구축보다 꼭 신축에서 특히 등기가 완료되지 않은 신축 아파트에서 전세를 살고 싶은 분들은
여러 위험부담도 있고 더욱 꼼꼼히 체크를 하고 전세계약을 해야 합니다.
우선 매물을 보기 위해 부동산에 방문을 할텐데 그런 일은 정말 극히 드물지만 본인이 방문한 부동산에 문제가 없는지
부동산 중개인을 검색하고 싶은 분들이 있을 것 같습니다. 그러면 국가공간정보포털에서 확인이 가능한데 어떻게
확인을 하는지 알아보도록 하겠습니다.
국가공간정보포털
우선 국가공간정보포털 사이트에 들어가면 위 사진과 같이 나올텐데 "열람공간" -> "부동산중개업조회"로 들어갑니다.
그런다음 본인이 방문한 부동산을 검색하면 본인과 이야기하는 사람이 공인중개사인지 중개보조원인지 아니면
아무것도 아닌지 확인할 수 있습니다.
확인 서류:
어떤 것을 확인해야하는지 차근차근 하나하나 씩 알아보도록 하겠습니다.
1. 분양계약서 혹은 공급계약서 원본
2. 분양사와 입주지원센터에 전화를 해서 집 주인이 동일인인지 확인하고 가압류, 가처분 등 설정이되어 소유권 이전에
문제가 있는지 꼭 확인 합니다.
3. 조합원의 토지등기나 수분양자의 계약서 원본
4. 특약사항에 웬만하면 대출이 없는 집이 안전하므로 특약에 융자 (대출) 없는 조건으로 계약합니다.
계약시:
- 특약 사항에 본인이 원하는 조건이 적혀있는지 확인
* 특약 사항
1. 계약 체결 일 이후 본 부동산에 행정적인 사항 (가압류, 압류, 가등기, 경매 등)이 발생할 경우 임차인은 본 계약을 해지
할 수 있다. 또한, 행정적인 사항으로 임차인에게 손해가 발생할 경우 임대인은 임차인에게 손해배상을 해야 한다.
2. 임대인은 본 계약을 1순위로 보장하며 본 물건의 우선순위 대출, 선순위 대출 및 근저당 설정 하지 않기로 한다.
3. 임차인의 전세보증금반환보증보험 가입 시 임대인은 동의하고 협조한다. 임대인 또는 본 목적물의 하자로 반환보험 안 될 시 주고 받은 돈은 그대로 돌려주고, 계약을 해지한다.
4. 임대차기간내에 하자를 발견하거나 발생 시 하자 보수기간 내에 하자 보수를 받을 수 있도록 적극 협조 하기로 한다.
5. 임대인은 계약 기간 중 매매계약을 체결하면 반드시 임차인에게 고지한다.
6. 기타사항은 주택임대차보호법 및 민법 부동산임대차계약 일반 관례에 따르기로 한다.
- 임대인 연락처 확인 및 중개인 명의 및 날인 확인
- 계약서가 끝나면 빠른 시일내에 확정일자를 받아야 합니다. (부동산에서 서비스로 해주는 경우도 있습니다.)
마지막으로 웬만하면 집주인 본인과 계약을 할 것을 추천드립니다.
잔금 지급 및 입주:
- 잔금을 지급하고 완납 영수증을 받습니다.
- 입주 확인증과 아파트 열쇠도 받고 전입 신고를 합니다.
* 중개수수료는 현금영수증 발행가능하니 꼭 부동산에 중개수수료에 대해 현금영수증 발행해달라고 요청해야 합니다.
확정일자 인터넷 신청 (전월세 신고 - 2021년 6월부터)
전세계약을 하고 확정일자를 받는 것은 정말 중요합니다. 우선 확정일자가 왜 중요한지 알아보도록 하겠습니다.
주택임대차보호법 제3조의2(보증금의 회수) 2를 보면 아래와 같이 나와있습니다.
② 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건(對抗要件)과 임대차계약증서(제3조제2항 및 제3항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서를 말한다)상의 확정일자(確定日字)를 갖춘 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매(公賣)를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금(換價代金)에서 후순위권리자(後順位權利者)나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제(辨濟)받을 권리가 있다. <개정 2013. 8. 13.>
확정일자의 중요성을 알겠죠?
(전세계약서를 가지고 당일 바로 확정일자를 신청 및 받을 수 있습니다.) 확정일자를 받기 위해
1. 이사가는 아파트 근처 동사무소 방문
혹은
2. 인터넷 등기소에서 확정일자를 받을 수 있습니다.
전월세 신고를 해도 확정일자를 받을 수 있는데요. 부동산에서 서비스로 해주기도하니 꼭 챙기면 좋을 것 같습니다.
이사가는 아파트가 본인이 살던 동네와 가까우면 동사무소에 가는 것이 번거롭지 않지만 만약 예를들어 부산에서
서울로 이사를 오는 것이고 집주인이 직장인이라면 계약을 주말에 하는 경우가 다반사고 계약을 하고 단지 확정일자를
받는 것 때문에 이사가는 아파트 동사무소를 가기 위해 주중에 부산에서 서울까지 오는 것은 정말 힘든 일입니다.
그런 불편함을 없애기 위해 인터넷 등기소에서도 전세 확정일자를 받을 수 있습니다. 그럼 차근차근 어떻게 인터넷
등기소에서 확정일자를 받을 수 있는지 보도록 하겠습니다.
대한민국 법원 인터넷등기소
우선 대한민국 법원 인터넷등기소 사이트에 들어가신 후 계정이 있으시면 바로 로그인을 하면 되지만 그렇지
않은 경우 회원가입에 가셔서 계정을 생성한 후 로그인을 합니다.
그런다음 "확정일자" -> "신청서 작성 및 제출"을 클릭합니다.
그런다음 신규를 클릭합니다.
그런다음 위 정보를 기입합니다.
참고로 부동산구분에서 1. 집합건물 2. (일반) 건물 중 하나를 선택해야 하는데 설명은 위와
같이 되어있으니 하나를 선택하면 됩니다.
다음 화면에서는 위 정보가 나오는데 위 정보도 다 입력을 하고 임대인 및 임차인도 입력을 해줍니다.
마지막으로 수수료 500원만내면 완료가 되는데 보통 당일에 발급이되나 저녁 늦게 신청하셨다면 그 다음날 바로
발급이 됩니다.
확정일자 프린트
확정일자 부여 완료되었다는 문자나 이메일을 받으셨다면 인터넷등기소 사이트에 들어가서 다시 로그인을 합니다.
그리고 "확정일자" -> "미발급내역 보기"를 클릭합니다.
그리고 위 사진과 같이 발급을 클릭해줍니다.
본인이 임차인이라면 이해관계자구분에 임차인을 선택 후 공동인증서로 본인 인증을 하고 싶다면 본인
확인 후 프린트를 하시면 됩니다.
임대차 신고 - 임대차 계약체결일로 부터 30일이내 신고
임대차 신고를 임대차 계약체결일로 부터 30일이내 신고를 해야하는데 인터넷으로 간단히 할 수 있는 방법을
공유하겠습니다.
우선 부동산거래관리시스템 사이트로 들어갑니다.
부동산 거래 관리 시스템(임대차 신고 · 매매신고 ) / 국토교통부
부동산거래신고 : 1588-0149 주택임대차신고 : 1533-2949
rtms.molit.go.kr
로그인을 하신 후 본인이 이사갈 집의 정보를 입력 후 신고하기를 클릭합니다.
"신고서 등록"을 클릭하시고요.
오늘은 여기까지 하겠습니다.
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