[기초] 부동산 경매, 절차, 대출 필수 정보만 쏙!!

 

안녕하세요, Happy Dream Life 입니다. 오늘은 부동산 경매에 대해 이야기 해보도록 하겠습니다.

 

 

부동산 경매

 

여러분들은 부동산 경매하면 걱정이 먼저 앞서신가요 어떠신가요? 저 같은경우 처음 부동산 경매를 떠올릴 때

 

경매하면 그 전 주인이 가지고 있던 빚도 내가 부담해야 하는 건 아닌지 생각이 들면서 부동산 경매로 수익을 볼 수

 

있다고는 하는데 사실 무엇보다 걱정이 앞섰습니다. 경매의 이점은 정말 잘만하면 시세보다 저렴하게 부동산을

 

획득할 수 있다는 것인데요.

 

앞으로 부동산 경매에 자세히 알아보기 앞서 부동산 경매 절차, 용어 및 주의점을 간단히 알아보는 시간을 가지도록 

 

하겠습니다.

 

여기서 잠깐..

 

부동산을 공부하다보면 동산이라는 말도 종종 들으실텐데요. 동산이란 무엇일까요?

 

동산이란..

 

자동차, 선박 등 부동산이 아닌 것들을 동산이라고 합니다.

 

 

 

 

부동산 경매 절차

 

부동산 경매절차에는 1) 강제경매와 2) 임의경매 두가지 절차가 있습니다. 사실 두 절차의 큰 차이가 없기 때문에 

 

강제경매절차를 중심으로 설명드리겠습니다. 경매절차는 크게 물건을 압류하여 현금화한 다음 채권자의 채권을

 

변제하는 3단계 절차로 진행됩니다. 우선 채권자가 경매신청을 하면 법원은 경매개시결정을 하여 매각할 부동산을

 

압류합니다. 그 다음 집행법원은 채권자들이 배당요구를 할 수 있는 기간을 첫 매각기일 이전으로 정합니다. 법원은

 

매각할 부동산을 조사하고 감정인에게 매각할 부동산을 평가하게 합니다. 법원은 검정인의 평가를 참고하여 최저매각

 

가격을 정합니다.

 

매각방법은 1) 기일입찰과 2) 기간입찰이 있습니다. (용어 뜻은 밑에 부동산 경매 용어를 참고해주세요.)

 

입찰당일

 

1. 입찰봉투와 입찰표를 작성합니다. (미리 집에서 작성해오면 도움이 되겠죠.). 도장과 신분증은 꼭 챙겨야겠죠?

 

입찰표 양식 다운받기

 

기일입찰표 / 기간입찰표

 

 

대한민국법원 법원경매정보_경매서식

 

 

* 기일입찰표 작성 시 주의사항

- 입찰기일: 서류 제출하는 날짜 (오늘 날짜)

- 보증금액: 최저가의 10% (입찰가격의 10%가 아닙니다.)

- 보증의 제공방법: 현금 자기앞수표에 표시를 합니다.

 

낙찰을 받으면 법원에서 영수증을 받고 매수인이 (낙찰자) 매각대금을 모두 납부하면 부동산 소유권을 취득합니다.

 

2. 입찰당일에 보증금을 내려면 수표 한 장으로 내면 편한데 법원에 대부분 신한은행이 많으므로 신한은행 계좌개설을

 

해놓는 것이 수표 발행하는데 편리합니다. (미리 수표를 준비해가면 편하겠죠?)

 

3. 매각 기일 변동사항 확인.

 

본인이 입찰하는 물건이 당일 입찰을 하는지 취소가 되었는지 확인을 해야 합니다. 이 것은 당일 아침에 확인을

 

하는데 보통 재판 장소 매각기일공고 게시판을 확인하거나 인터넷을 통해 확인 합니다.

 

인터넷으로 확인 법 

 

대한민국 법원 법원경매정보 사이트에 들어가신 후 "경매물건" -> "경매사건검색" 그리고 해당 사건 번호를 입력 후 

 

검색을 클릭 합니다.

 

그런다음 "기일내역"을 클릭 후 "기일결과"에 변경이라고 적혀있으면 변경이 되었다는 것입니다.

 

4. 입찰표 제출 시간 확인.

 

보통 아침 10시에서 11시 혹은 11시 30분사이에 입찰표를 제출해야 합니다.

 

5. 입찰자용 수취증 보관

 

낙찰 확인 및 폐찰 되었을 때 보증금을 돌려받기 위해 꼭 필요 합니다.

 

6. 경매 대출 받기

 

낙찰 받고 나서 충분한 현금을 보유하고 있다면 상관이 없겠지만 잔금을 치르기 위해 대출을 받는 분들도

 

상당할 것입니다. 경매 대출은 경락대출, 경락잔금 대출로 불리며 잔금을 치르기 위해 받는 대출입니다.

 

보통 법원 입찰 장소에 대출 관련 명함을 받을 수 있는데 챙겨 오시면 도움이 됩니다.

 

입찰 받은 후 확인 사항: 아파트의 경우

 

만약 아파트를 경매를 통해 구매한다면 등기를 했음에도 채무자와 연락이 안 되어 집에 못 들어가는 경우가 있습니다.

 

만약 연락이 닿아 해결이 되었다면 아파트 관리비 밀린 것이 있는지 확인 합니다. 만약 있다면 공용부분만

 

부담하면 됩니다. 

 

낙찰 받은 아파트에 전세/월세 임차인이 살고 있다면 언제 연락?

 

저 같은 경우 아파트 낙찰 받은 후 바로 임차인에게 연락하는 것이 아닌 낙찰 받은 후 잔금 전 여유를 두고 연락을 하고

 

연락이 안 되면 문 앞에 쪽지를 붙여놓습니다. 

 

전세/월세 임차인이 낙찰자에게 이사비 요구를 할 수 있을까?

 

없습니다. 간단히 임차인에게 임차인은 낙찰자에게 이사비 요구 권한이 없다고하시면 됩니다.

 

잔금 납부 날

 

잔금 납부는 법원에서 합니다. 

 

법원 내 경매계에 가서 법원보관금납부명령서를 신청하고 1. 수입인지 구입이 필요한지 (필요하다면 법원 안 은행에서

 

구매하면 됩니다.) 2. 선납우표는 얼마짜리가 필요한지 3. 필요서류 확인해야 합니다.

 

법원보관금납부명령서가 나오면 법원 내 은행에 가서 잔금을 치르면 됩니다. 잔금을 치르고나면 법원보관금

 

영수필통지서를 받고 이 것을 다시 법원 내 경매계에 제출을 합니다. 법원에 따라 매각대금완납증명원과

 

매각허가결정본이 나오는데 이 두 서류가 필요 없다면 수입인지 구매도 필요 없습니다.

 

등기

 

 

잔금 납부 내는 날 등기를 해야하는데 등기는 시간적 여유가 있다면 스스로도 할 수 있으며 스스로 등기하는 법은 아래

 

링크를 참조하세요. * 만약 은행 대출을 받는다면 은행 연계 법무사측에서 등기업무를 대행하니 은행 대출 받을

 

계획이시면 등기업무는 은행 쪽에 맡기면 됩니다.

 

 

매매 & 전세 & 월세 계약 절차 (계약갱신청구권 & 전월세 상한제)

 

매각허가결정은 경매 낙찰일 기준 일주일 후에나고 매각허가결정이 난 일주일 후에는 매각허가확정이 납니다.

 

매각허가확정이 난 다음 날부터 4주 이내에 아무때나 잔금을 치르면 됩니다.

 

 

 

법원은 배당기일을 정하고 이해관계인과 배당을 요구한 채권자에게 그 기일을 통지하여 배당을 실시합니다. 

 

보통 부동산 경매물건이 생기는 이유는 많은 분들이 집을 구매하실 때 대출을 받아서 집을 구매하시는데 대출금

 

상환하지 못하는 상황이 발생하여 생기게 됩니다. 그러면 우선 은행에서 대출금 독촉을 하고 은행에서는 법원에 경매

 

신청을 하게 됩니다. 그러면 위의 순서대로 경매가 이뤄지게 됩니다.

 

 

부동산 경매 용어

 

 부동산 경매를 시작하기 앞서 꼭 알아야 할 몇 가지 부동산 경매 관련 용어를 알아보도록 하겠습니다.

 

1. 권리분석

 

권리분석이란 낙찰대금 이외에 추가로 책임져야 하는 것이 있는지 확인 하는 것입니다. 즉, 등기부에 설정된 전세권, 

 

근저당권, 압류 등의 소멸과 임차인 보증금 인수여부를 분석하는 것입니다. 

 

예) 서울 아파트

 

대한민국 법원 법원경매정보 사이트에 들어가서 관심 있는 물건을 클릭 후 "매각물건명세서"를 클릭합니다.

 

모든 물건에 "매각물건명세서"가 있는 것은 아니니 참조하세요.

 

클릭하면 위 화면이 나오는데 빨간색 표시 된 곳에 전세로 사는 임차인이 있다면 관련 정보가 나옵니다. 아래와 같이요.

 

 

여기서 임차인이 배당 신청을 했다면 해당 날짜까지 법원에서 배당금을 받고 이사를 나가줘야 합니다. 만약 배당금을 안

 

받고 전세보증금은 낙찰자에게 받고 전세 기간이 더 남아 더 살고 싶다면 배당 신청을하면 안 되는 것이죠.

 

만약 전세/월세 임차인이 이사를 안 간다면.. 명도는?

 

우선 확인할 것이 임차인이 배당 신청을 배당요구종기일 이전에 했는지 확인 합니다. 그러면 임차인이 배당을 받을 권리가

 

있는데 배당 기일부터  배당을 받기 위해서는 낙찰자로부터 명도확인서/동의서와 인감증명서를 받아야 합니다. 즉,

 

임차인은 방을 빼줘야 배당을 받을 수 있다는 것이죠. 그렇지 않다면 임차인은 인도명령 대상이 됩니다. (강제로

 

방을 빼줘야 합니다.)

 

잔금일이 다가오는데 임차인이 안 나간다면 내용증명을 보냅니다.

 

추가적으로 낙찰자가 임차인에게 별도로 물어줘야할 돈이 있는지 파악합니다. 이것을 파악하기 위해서는 대항력과

 

상관없이 배당 순서는 확정일자에 의해 정해진다는 것을 꼭 명심하세요.

 

간혹 월세/전세 임차인들이 배당금을 빨리 받고 싶은 마음에 명도확인서와 인감증명서를 법원에서 만나서 달라고

 

요구하는 사람들이 있습니다. 하지만 낙찰자는 집 상태와 집 비밀번호를 모른다면 절대 그렇게하면 안 되고

 

해당 아파트에서 아파트 상태를 확인 후 문제가 없을 때 명도확인서와 인감증명서를 주는 것을 추천드립니다.

 

 

2. 특별매각조건

 

매각조건이 있는데 특별한 매각조건이 있다고 생각하면 이해하기 쉬울 것 같습니다. 즉, 사건마다 부가되는

 

조건입니다. 

 

3. 강제경매

 

강제경매란 채무자 소유의 부동산을 압류한 다음 매각하여 그 매각대금을 가지고 채권자가 빚을 받아내는

 

절차입니다. 

 

4. 임의경매

 

임의경매는 일반적으로 담보권의 실행을 위한 경매를 뜻합니다. 채무자가 채무를 임의로 이행하지 않는 경우에

 

담보권을 가진 채권자가 담보권을 행사하여 담보의 목적물을 매각한 다음 그 매각대금에서 다른 채권자보다 먼저

 

채권을 회수할 수 있는데 이것이 임의경매입니다.  

 

5. 유찰

 

매각기일에 매수하고자하는 사람이 없는 것을 뜻합니다.

 

6. 기일입찰

 

매각기일에 입찰 및 개찰을 하는 것으로 현재 법원에서는 입찰표에 입찰가격을 적어 제출하는 기일입찰 방법을

 

시행합니다. 

 

개찰 같은 경우 입찰자가 있는 상태에서 이루어지며 가장 높은 가격을 제시한 사람이 최고가매수신고인으로

 

결정하게 됩니다.

 

7. 호가경매

 

입찰자가 호가경매기일에 출석하여 매수신청 금액을 서로 올려 부르는 것입니다. 해외 영화에서 보면 미술품가지고

 

서로 높은 가격을 부르며 경쟁하는 모습을 떠오르면 이해가 쉬울 것 같습니다. 

 

8. 기간입찰

 

입찰기간내에 입찰을 하게 하는 것입니다. 기간입찰의 특징은 출석할 필요가 없습니다.

 

9. 소유자

 

집주인을 뜻합니다.

 

10. 채권자

 

돈을 빌려준 자를 뜻합니다.

 

11. 채무자

 

돈을 빌려쓴 자를 뜻합니다.

 

12. 배당

 

경매 대상 부동산의 낙찰대금으로 채권자들의 채권을 그 우선순위에 따라 돈을 갚아주는 것으로 만약 선순위가

 

은행이 아닌 임차인이면 문제가 있을 수 있습니다. 왜냐하면 임차인의 보증금을 떠 안을 수 있기 때문입니다.

 

 

부동산 경매 주의점

 

부동산 경매 관련 주의점 몇 가지를 이야기 해보도록 하겠습니다.

 

1. 유찰이 잦은 것은 의심을 더 해야합니다. 아무래도 무슨 이유가 있으니 계속 유찰이 되는 것이겠죠?

 

2. 매각 물건 명세서란의 비고란은 공란인 것이 좋습니다. 만약 조건이 있다면 그 조건을 잘 보고 이행하는 것이

 

중요합니다. 어렵게 낙찰 받았는데 매각조건을 지키지 못해 매각이 불허 되거나 인수 금액을 늦게 알아 보증금을

 

날릴수가 있기 때문입니다.  

 

3. 법원 감정가는 참고만 하고 입찰 당시의 시세는 따로 조사해야 합니다. 보통 법원 감정가는 특별한 경우를

 

제외하면 시세보다 높습니다.

 

4. 매각 후 40일 이내에 외면 잔금을 내야 합니다. 아예 대출이 되지 않거나 대출을 받았더라도 기대에 훨씬 미치지

 

못하는 경우가 많기 때문입니다. 

 

5. 법정에 가시면 그 쪽에 계신 모든 분들이 투자자가 아니기 때문에 예상가보다 가격을 높일 때 고심을 해보아야

 

합니다. 

 

6. 경매로 수익을 낼 수 있다는 사실을 많은 사람들이 알게되고 그에 따른 전문가들도 늘어나는데 우선 일반 물건을 

 

우선적으로 보고 특수물건은 나중에 보는 것이 좋습니다. 

 

 

 

부동산 경매 물건 찾기

 

기초적인 정보들은 알았으니 이제 본격적으로 부동산 경매 물건을 찾으로 가볼까요?

 

저는 보통 부동산 경매 물건을 볼 때 대한민국 법원경매정보 사이트를 애용합니다.

 

사이트에 들어가셔서 "빠른물건검색" 아래 본인이 관심있는 지역을 선택 후 검색을 클릭하면 됩니다.

그러면 여러 물건들이 나오는데 본인이 관심있는 물건을 선택 및 검토 후 경매에 참석하면 됩니다.

 

 

경매 장점

 

 

경매의 가장 큰 장점은 투기과열지구 등 규제지역에서 아파트를 구매 시 자금조달계획서 제출 의무가 면제되고

 

실거주 의무도 없어 갭투자도 가능하며 의무 보유기간도 없어 소유권 이전도 가능합니다.

 

 

 

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오늘도 좋은 하루 되세요.

 

 

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