[사업 - 오피스/사무실 구하기] 꼬마빌딩 (사옥) & 오피스텔 및 기타 비용

 

 

안녕하세요, Happy Dream Life 입니다. 사업을 처음 시작할 때는 현금이 많이 있으신 분들을 제외하고 대부분 건물 내

 

오피스 혹은 사무실에서 월세로 시작을 합니다. 그러다가 사업이 잘되어 현금이 많아지게 되면 차라리 대출을 좀 받고

 

꼬마빌딩이나 오피스텔 하나를 구매해서 대출이자나 현재 월세 나가는 비용이 비슷하다면 꼬마빌딩, 오피스텔 혹은

 

사무실을 사는 것에 대해 고려를 시작하게 됩니다. 아무래도 부동산 같은 경우 추가적으로 자산 가격의 상승으로 추가

 

수익을 기대할 수 있으니까요. 그래서 오늘은 간단히 꼬마빌딩 (사옥) & 오피스텔 및 기타 비용을 주제로 이야기해보는

 

시간을 가지도록 하겠습니다.

 

 

꼬마빌딩 (사옥)

 

모든 사업자 분들의 로망이 아닌가 싶습니다. 본인 회사의 간판이 걸려있는 본인만의 사옥... 남의 건물 혹은 빌딩에서

 

세들어서 살게되면 사업을 하더라도 섭섭한 일들이 생기곤 합니다. 주차, 매 년 오르는 월세 등등. 사업 초창기나 사업이

 

잘 안될 때는 비용을 줄이고자 월세가 저렴한 사무실을 찾아다니며 이사를 다니곤 합니다. 사업이 잘되어 현금이

 

어느정도 쌓여있고 대출이자도 낮으면 대출을 받고 꼬마빌딩을 구매하거나 사옥을 지었을 때 대출이자를

 

계산해보았는데 현재 월세와 비슷하다면 당연히 매물이 나온 꼬마빌딩을 구매하거나 사옥을 짓는 것을 생각해보는

 

것은 자연스러운 일입니다.

 

꼬마빌딩

 

단어에서 볼 수 있듯이 꼬마 즉 작은 건물을 가리킵니다. 강남 한복판 대로변에 보면 수천억 혹은 조의 가까운 단위로

 

아주 비싼 초고층 건물들이 있습니다. 본인이 현재 대기업을 운영하거나 수천억원 혹은 수조원 때 현금 부자가 아닌

 

이상 이런 초고층 건물을 구매하는 것은 생각 못하고 현실적으로 작은 건물을 사는 것을 생각해 볼 수 있습니다. 

 

사옥을 새로 짓는 것보다 꼬마빌딩을 구매하는 것에 있어서 장점은 이미 지어진 건물을 매수하는 것이기 때문에

 

건설업자를 찾아야 하는 수고를 덜고 건축에 대한 지식 등이 없어도 매수가 가능하다는 점이 장점 인 것 같습니다.

 

반면에 본인 회사만의 사옥이 어떻게 생겼으면 하는 뚜렷한 생각이 있다면 비슷하게 생긴 꼬마빌딩이 아니고서야 

 

만족을 못 할 것 같습니다. 또한, 빌딩의 주인이기 때문에 본인 회사 외 딴 회사들이 본인 빌딩에 들어오게 되면 

 

기본적으로 청소, 수리 등 관리에 대해 신경을 써야 합니다. 

 

꼬마빌딩 종류

 

꼬마빌딩에도 종류가 있습니다. 하지만 대부분의 사업주 분들은 꼬마빌딩 전체를 업무시설 혹은 근생 및 업무시설로

 

만들어 1층은 스타벅스와 같은 유명 카페 혹은 레스토랑 및 매점을 생각할 수 있고 나머지는 회사 사무실로 

 

사용하는 것을 생각할 수 있습니다. 직원 복리후생을 많이 생각하는 사업주 분들은 1층 카페, 레스토랑 및 매점에서 

 

본인 빌딩에 입주한 회사 및 본인 회사 직원에게 할인 혜택을 주는 등 여러가지를 생각할 수 있는 장점이 있습니다.

 

비용

 

대략적으로 서울 한복판에 빌딩이 얼마정도 하는지 볼까요? 우선 강남 보겠습니다. 강남 한복판의 약 20층 정도 되는

 

건물은 얼마정도 할까요?

 

삼성역 주변에 빌딩 매물이 있어서 한 번 확인해봅시다.

 

1,800억입니다. 삼성역과 가깝고 대로변입니다. 현재용도도 업무시설 및 근린생활시설이네요.

 

단 사용승인일이 1995년인건 마음에 걸립니다. 오래되었으니까요. 어떤가요? 생각보다 비싼가요

 

저렴한가요?

중개보수와 취득세를 볼까요? 빌딩가격이 비싼만큼 중개보수와 취득세도 어마어마합니다.

 

시세보는 사이트

 

저는 개인적으로 매물 혹은 현재 시세를 볼 때 네이버, 밸류맵, 그리고 씨:리얼 (SEE:REAL) 을 참고합니다.

 

 

 

보유세

 

현재로써 꼬마빌딩을 보유 유지할 경우 공시가격 80억 이하는 (토지 공시가격) 보유세가 없다라고 생각하면 됩니다. 만약

 

토지 공시가격 80억 초과 200억 이하는 공시가격의 0.5%가 매년 보유세로 지출이 된다고 생각하면 됩니다. 이유는

 

꼬마빌딩 같은 경우 다세대, 다가구주택 임대사업을 하는 것이 아니라면 세법상 비주택으로 분류되어 건물분 종부세가

 

부과되지 않고 땅 값 합계가 80억원 초과되어야 종부세가 부과되기 때문입니다. 땅 값 합계가 80억원 초과이면 빌딩

 

가격은 그래도 200억 정도는 되어야하기 때문에 200억 미만 꼬마빌딩 구매를 고려하시는 분들은 종부세는

 

걱정 안 하셔도 되지만 재산세만 내시면 됩니다.

 

건물분 재산세: 시가표준액의 70%에 단일세율 0.25%

 

토지분 재산세: 공시지가의 70%에 0.2 ~ 0.4% 누진세율 

 

부동산 중개보수

 

중개보수란 말 그대로 부동산에서 빌딩을 사고파는데 중개를 해준 대가로 지불하는 수수료로 생각을 하면 됩니다.

 

지불은 특정한 약정이 없으면 거래대금을 완불할 때 한도액 내에서 거래당사자들이 각각 지불하면 됩니다.

 

부동산 중개보수가 부동산의 종류에 따라 다르다는 건 알고 계신가요?

 

오피스텔 주거용 제외하고 토지, 상가 등 (주택이외)는 부동산 중개보수가 어떻게 될까요?

 

바로 아래와 같이 결정이 됩니다.

 

즉, 중개보수 최대 16억 2천만원 (VAT 별도)라고 한 이유는 최대로 받을 수 있는 상한요율이 0.9%이기 때문이고

 

1,800억의 0.9%가 16억 2천만원이기 때문입니다. 다른말로 말하자면 중개보수관련 이야기가 잘 되서 

 

0.9%보다 낮게 협의를 한다면 중개보수가 16억 2천만원보다 저렴해질 수 있습니다.

 

그럼 일반 주택 같은 경우 중개보수가 어떨까요? 똑같을까요? 아닙니다. 다릅니다.

 

주택 (주택 부속토지 & 주택 분양권 포함)

 

분양권의 거래금액 = (거래당시까지 불입한 금액 (융자포함) + 프리미엄) * 상한요율에서 협의 합니다. 

 

예를들어 분양권 1억 매매이고 불입한 총액이 1,000만원과 프리미엄 1,000만원이면 중개보수는 1억 * 0.5%가

 

아닌 2,000만원 (1,000만원+1,000만원) * 0.6% 이내로 결정이 됩니다. 

 

재개발 같은 경우 사업 진행 단계에 따라 계산법이 다르니 참고 바랍니다.

 

예를들어 관리처분 인가 전까지는 주택 요율로 계산, 관리처분 인가 후부터 동, 호수 추첨 전까지는 토지요율로 계산

 

그리고 마지막으로 동호주 추첨 후 부터는 주택요율로 계산합니다.

 

취득세

 

꼬마빌딩 같은 경우 근린생활시설이면 취득세가 4.6% (지방교육세, 농어촌특별세 포함) 입니다. 법인으로 구매를 할 시

 

취득세 중과 부분에 대해 걱정하시는 분들도 계실 것 같은데요. 모든 법인이 취득세 중과 대상이 아닌 3가지 조건을 모두

 

만족하면 취득세 중과가 됩니다. 1) 본점 위치가 수도권 과밀억제권역 내에 있고 2) 법인이 설립된 지 5년 이내이고

 

3) 취득하려는 부동산이 수도권 과밀억제원역 내에 있으면 취득세 중과 대상입니다.

 

법인 취득세가 12% (공시가격 1억 초과 주택. 공시가격 1억 이하 주택은 법인 취득세가 낮음) 라고 들어본 적 있으신

 

분들도 계실텐데 이 것은 법인으로 주택을 구입할 경우 취득세이고 주택이 아닌 사옥용으로 꼬마빌딩을 구매할 경우

 

취득세가 4.6%이니 관련이 없습니다.

 

하지만 법인의 이점도 있는데요. 바로 종합부동산세 (종부세)를 안 낼 수 있습니다. (땅 값 합계가 80억원 초과되어야

 

종부세가 부과)

 

어쩌면 이 점 때문에 꼬마빌딩의 투자 메리트가 더 있는 것인지도 모르겠습니다. 땅 용도를 보는 것이 중요합니다.

 

토지이용계획이라는 서류를 떼서 나중에 건물을 허물고 다시 지을 수 있는지도 봐야 합니다.

 

토지이음

 

구매하고자 하는 꼬마빌딩의 토지이용계획과 도시계획을 확인하고 싶으신가요? 토지이음에서 확인할 수가 있습니다.

 

우선 검색창에서 토지이음을 검색 후 해당 사이트에 들어갑니다.

 

그런다음 본인이 토지이용게획을 확인 중이라면 토지이용계획을 클릭하고 해당 주소를 기입하고 도시계획을 확인

 

중이라면 도시계획을 클릭하고 검색하면 됩니다.

 

그러면 위 사진과 같이 필요한 정보와 아래 행위제한내용도 확인 할 수 있습니다.

 

기타 비용

 

꼬마빌딩을 유지하는데 들어가는 비용도 생각을 해봐야 합니다. 청소, 경비, 수리, 세금 등 대출이자 뿐만아니라

 

유지비용에도 막대한 비용이 들어가니 단순 현재 월세비용과 대출이자만 비교했다가 대출을 많이 받고 

 

꼬마빌딩을 구매를 했다가 낭패를 보는 일이 없도록 모든 예상 비용을 확인해야 합니다. 

 

대출

 

회사 사옥으로 꼬마빌딩을 결정했는데 현금이 많지 않다면 대출을 받고 꼬마빌딩을 구매해야 할 것입니다.

 

그러면 법인으로 꼬마빌딩 구매 시 대출이 얼마정도 나올까요? 약 60~80%가  나옵니다. 법인이라면 현재 

 

거래은행과 한 번 상담을 받는 것을 추천드립니다. 개인과 달리 법인으로 꼬마빌딩을 구매할 때는 RTI (Rent to

 

Interest) 영향을 안 받아 개인보다 법인으로 대출을 받을 때 더 많이 받을 수 있습니다.현재 주택시장 부동산 가격

 

안정을 위해 대출 규제를 많이 강화가 되어있는데 법인도 사옥 혹은 본인 사무실을 구하기 위해 대출을 받는 것에도

 

제제를 가할 것인지는 지켜봐야 할 것 같습니다.

 

탁감 (탁상감정) vs 정식감정

 

대출을 받을 때 탁감 혹은 탁상감정이라고 들어봤을 것입니다. 보통 은행에서 대출을 받을 때 건물의 가치를 알기 위해

 

은행과 연계한 감정평가사에게 의뢰를 하는데 보통 2군데에 의뢰를 합니다. 보통 탁감은 대충 나온 건물 값이라고 

 

생각하면되고 정식감정은 정식적으로 해서 실제 대출액의 근본이라고 생각하면 됩니다. 그러면 왜 번거롭게 2번을

 

받느냐? 이유는 정식감정을 감정평가사에게 의뢰하기에는 비용이 많이 들기 때문에 탁감을 통해 대략적인 건물

 

값어치와 대출액을 받아 건물 구매를 위한 플랜을 짜기 위함입니다.

 

경험상 실 건물 거래액 대비 80~90% 대출이 나오지 않고 60% 정도 나옵니다. 대출을 계산할 때 대략 3개월 (총 급여액 +

 

퇴직금) 뺀 금액이 나옵니다. 예를들어, 만약 50억정도가 담보대출이 나와야하는데 3개월 (총 급여액 + 퇴직금)치 금액이

 

10억이라면 40억만 담보대출이 나온다는 것입니다. 만약 담보대출 금액으로 사옥 구매가 불가능하면 제2금융권 혹은

 

기타 기관을 찾아볼 수 있겠지만 금리는 더 높아질 것입니다.

 

 

 

확인 사항

 

정말 마음에 쏙 드는 꼬마 빌딩을 찾았다면 그 빌딩에 문제가 없는지 확인을 해야 합니다. 어떻게 확인해야 할까요?

 

1) 등기사항 전부 증명서

 

우선 구매하려는 꼬마 빌딩의 등기사항 전부 증명서를 발급 받으라고 권해드리고 싶습니다. 등기사항 전부 증명서를

 

통해 그 빌딩의 권리관계 및 현황을 알 수 있습니다. 중개사를 통해 확인 할 수 있지만 본인이 꼭 별도로 한 번더

 

확인을 하면 좋습니다. 등기사항 전부 증명서를 살펴보면서 유심있게 봐야하는 것이 등기 목적 내 가처분, 가압류 등이 

 

있는지 소유권이 정상인지 꼭 확인해야 합니다. 만약 가압류 등이 있다면 소유권 분쟁이 있다는 것이니 조심해야

 

합니다.

 

2) 건축물 대장

 

건축물 대장도 꼭 확인을 해야 합니다. 건축물 대장은 온라인으로 민원24 사이트에 들어가 발급 받을 수 있습니다.

 

해당 사이트에 들어가시면 위 사진에 노란색 하이라이트 되어있는 곳을 클릭하면 됩니다.

 

건축물 대장에서 꼭 확인해야 할 내용은 바로 변동사항입니다. 여기에 구매하려고 하는 건물이 건축물 구조가 법

 

위반으로 인해 문제가 있었는지 확인이 가능합니다.

 

 

오피스텔

 

 

다음은 오피스텔입니다. 서울에서 근무 중인 사업자라면 대표적으로 롯데월드타워 시그니엘 레지던스를 오피스텔로

 

생각해볼 수 있습니다. 오피스텔의 장점은 건물 관리인이 따로 있다보니 청소 등 일반 관리를 신경쓰지 않아도

 

된다는 것이 가장 큰 장점이나 일정 비용을 내야 합니다. 또한, 오피스텔은 아파트가 아니기 때문에 회사 사무실용으로

 

대출이 나와 많은 현금이 없더라도 대출을 받아 입주할 수 있다는 것이 좋습니다. 그래서 뉴스에서 보다보면 누가 

 

시그니엘에 입주를 했는데 대출이 얼마고 본인 돈은 얼마만 들어갔다라는 이야기가 나오는 것입니다.

 

관리비와 재산세도 생각을 해야 합니다. 또한, 오피스텔은 가격이 잘 안오르기 때문에 가격 상승을 보고 오피스텔로

 

들어가면 안됩니다.

 

부동산 중개보수

 

오피스텔 같은 경우 부동산 중개보수가 아래와 같이 결정이 됩니다.

고급주택같은 경우 법정중개보수 한도가 매매 및 교환은 0.9% 그리고 임대는 0.8% 내에서 중개의뢰인과 중개업자간

 

상호 협의에 따라 결정이 됩니다.

 

기타 비용

 

위에도 잠깐 언급했지만 본인 회사 사옥을 매수하면서 초기 비용만 생각해서는 안되고 정기적으로 들어가는 비용도

 

생각을 해야 합니다. 이 정기적인 비용도 중요하지만 꼬마빌딩을 회사 사옥으로 사용하지만 회사 규모가 꼬마빌딩

 

크기 만큼 크기 않아 다른 층의 사무실은 임대를 줘서 추가 임대수익을 생각하시는 분들은 공실이 생겨 현금흐름이

 

막혔을 때 문제가 안 될 추가 수입이 있는지 확인해야 합니다. 모든 분들은 본인 건물의 모든 층이 문제 없이 항상

 

임차인들로 채워져있을 것으로 생각하지만 경기가 안 좋을 때는 서울 한복판에도 "임대문의" 사인이 가득차 있는 

 

것처럼 그런 최악의 상황이 왔을 때도 문제가 없어야 하기 때문에 매수 전 생각을 잘해야 합니다.

 

지금부터는 법인 중소기업을 이끌고 있는 사장님들이 사옥으로 꼬마빌딩을 고려하고 매수하였을 때 발생할 수 있는

 

고정비용에 대해 이야기해보겠습니다.

 

법인 중소기업이 꼬마빌딩 사옥을 매수 했을 때 발생할 수 있는 고정 비용:

 

1. 3월: 법인세 - 법인 임대사업자

 

2. 7월 31일: 교통유발부담금 

 

3. 매년: 승강기정기검사, 작동기능점검, 정화조 청소, 세금

 

부동산 세금 (재산세부과기준일, 포괄양도양수계약서 - 부가가치세)

 

 

4. 매달: 대출이자, 전기, 가스, 청소

 

 

 

 

 

신경 써야 할 것들:

 

1. 2년에 한 번씩: 소방안전관리자교육

 

2. 3년에 한 번씩: 승강기안전관리자교육, 승강기정밀안전검사

 

* 상기 정보는 언제든지 변경 가능하니 전문가와 한 번 더 상의바랍니다.

 

오늘은 여기까지 하겠습니다.

 

오늘도 좋은 하루 되세요.

 

 

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