토지 & 땅 투자 (토지거래허가구역) + 용적률 & 건폐율 + 용도지역

 

 

안녕하세요, Happy Dream Life 입니다. 오늘은 간단히 토지 & 땅 투자를 주제로 이야기해보는 시간을 가지도록

 

하겠습니다.

 

 

토지 & 땅 투자

 

세상에는 수 많은 땅과 토지가 있습니다. 투자자 입장에서 좋은 토지와 땅은 미래에 얼마나 개발될 가능성이 있는지와 

 

가치 상승할 여력이 있는지를 보는 것이겠죠. 가끔 사람들이 강남 아파트 값이 아닌 땅 값이 비싸다는 사람들이 많은데

 

어쩌면 이 것도 맞는 말입니다. 강남 토지, 즉 땅 값이 비싸기 때문에 아파트 값도 비싼 것이죠.

 

부동산이란 토지와 건물을 아우르는 개념입니다. 그러나 부동산에서 가장 기초와 기본이 되는 것은 토지라고 할 수 있죠.

 

건물이 없어도 토지는 있지만 토지 없이는 건물을 상상 할 수는 없기 때문이죠. 

 

투자가치가 높은 토지 & 땅

 

그러면 투자가치가 높은 토지는 어떤 토지일까요? 바로 용적률과 건폐율이 높은 토지 입니다.

 

용적율이란..: 용적율이란 쉽게말해 위로 얼마만큼 높게 지을수 있는지를 나타내는 수치입니다. 즉, 용적율이 높을수록

 

건물을 혹은 빌딩을 높게 지을수 있다는 뜻이니 용적율이 높을수록 투자가치가 높은 땅인 것이죠.

 

용적율 100%, 150% 등 %가 들어간 용적율을 많이 들어보셨을 것입니다. 그럼 용적율은 어떻게 계산을 할까요??

 

용적율은 (모든 건물 바닥 면적 합계) / 대지면적 (전체 땅 면적) 이라고 생각하면 됩니다. 예를들어 2층 건물에

 

대지면적이 50m2고 1층 바닥면적이 25m2 그리고 2층 바닥면적이 25m2이면 용적율은 100%인 것이죠. 

 

단, 용적율을 계산할 때 지하층의 면적, 지상층의 주차용 (해당 건물의 부속용도인 경우만)으로 쓰는 면적, 초고층

 

빌딩의 피난안전구역의 면적과 주민공동시설의 면적은 제외합니다. 

 

용도지역 및 용도지구별 용적율이 다른데 아래와 같이 다릅니다. 

 

1)  제1종전용주거지역 : 50% 이상 100% 이하
2)  제2종전용주거지역 : 100% 이상 150% 이하
3)  제1종일반주거지역 : 100% 이상 200% 이하
4)  제2종일반주거지역 : 150% 이상 250% 이하
5)  제3종일반주거지역 : 200% 이상 300% 이하
6)  준주거지역 : 200% 이상 500% 이하
7)  중심상업지역 : 400% 이상 1천500% 이하
8)  일반상업지역 : 300% 이상 1천300% 이하
9)  근린상업지역 : 200% 이상 900% 이하
10) 유통상업지역 : 200% 이상 1천100% 이하
11) 전용공업지역 : 150% 이상 300% 이하
12) 일반공업지역 : 200% 이상 350% 이하
13) 준공업지역 : 200% 이상 400% 이하
14) 보전녹지지역 : 50% 이상 80% 이하
15) 생산녹지지역 : 50% 이상 100% 이하
16) 자연녹지지역 : 50% 이상 100% 이하
17) 보전관리지역 : 50% 이상 80% 이하
18) 생산관리지역 : 50% 이상 80% 이하
19) 계획관리지역 : 50% 이상 100% 이하
20) 농림지역 : 50% 이상 80% 이하
21) 자연환경보전지역 : 50% 이상 80% 이하

 

지난 시간에 꼬마빌딩에 대한 이야기를 하면서 강남에 있는 꼬마빌딩을 살펴보면서 토지이용계획을 보는 시간을 

 

가졌는데요. 

[사업 - 오피스/사무실 구하기] 꼬마빌딩 (사옥) & 오피스텔

위에 보시다시피 일반상업지역으로 구분되어 용적율이 높고 그 만큼 땅 값이 높다보니 빌딩 값도 높다는 것을 알 수

 

있습니다.

 

건폐율이란..: 건폐율이란 쉽게 말해 옆으로 얼마만큼 넓게 지을수 있는지를 나타내는 수치입니다. 그럼 건폐율은 어떻게

 

계산을 할까요?? 건폐율은 (모든 건축면적 합계) / (대지면적 - 전체 땅 면적) 이라고 생각하면 됩니다. 즉, 건폐율은

 

대지면적 가운데 최대한 건축 할 수 있는 면적을 나타내는 것이니 건폐율이 높을수록 건축할 수 있다는 면적이 높다는

 

뜻이여서 건폐율이 높을수록 토지 & 땅의 투자가치가 높은 것입니다.

 

용도지역 및 용도지구별 건폐율이 다른데 아래와 같이 다릅니다. 

 

1)  제1종 전용주거지역 : 50% 이하
2)  제2종 전용주거지역 : 50% 이하
3)  제1종일반주거지역 : 60% 이하
4)  제2종일반주거지역 : 60% 이하
5)  제3종일반주거지역 : 50% 이하
6)  준주거지역 : 70% 이하
7)  중심상업지역 : 90% 이하
8)  일반상업지역 : 80% 이하
9)  근린상업지역 : 70% 이하
10) 유통상업지역 : 80% 이하
11) 전용공업지역 : 70% 이하
12) 일반공업지역 : 70%이하
13) 준공업지역 : 70% 이하
14) 보전녹지지역 : 20% 이하
15) 생산녹지지역 : 20% 이하
16) 자연녹지지역 : 20% 이하
17) 보전관리지역 : 20% 이하
18) 생산관리지역 : 20% 이하
19) 계획관리지역 : 40% 이하
20) 농림지역 : 20% 이하
21) 자연환경보전지역 : 20% 이하

 

당연히 용적율과 건폐율이 높은 곳이 토지 및 땅 투자가치가 높은 것은 알겠는데 보면 대부분 대도심 역세권이여서

 

일부 부자들은 제외하고 투자를 하기에 가격이 너무 높아 접근하기가 쉽지가 않습니다. 돈은 많지 않은데 꼭 토지에

 

투자를 하고 싶다면 어디에 투자를 해야할까요? 저라면 관리지역 중 계획관리지역을 유심히 보라고 조언을 해주고

 

싶습니다. 계획관리란 말그대로 미래에 도시로 발전 가능성이 있기 때문에 투자 가능성이 높기 때문입니다.

 

그럼 본인이 투자하고 싶은 땅과 토지를 찾았다면 다음엔 무엇을 봐야할까요? 배수로와 도로가 있는지와 경사도로를

 

봐야 합니다. 만약 토지가 평평하지 않고 경사가 17도 이상이 된 땅이 많다면 투자로써 좋은 땅이 아니기 때문이죠.

 

마지막으로 이번 LH사태로 많이 아시게 되었지만 신도시계획 및 광역교통망, 대기업이 그 지역에 입주하는지와, 관광지

 

및 랜드마크가 있는지를 봐야 합니다.

 

토지거래허가구역

 

토지거래허가구역이라고 들어보셨나요?

 

토지거래허가구역이란..

 

1979년에 처음 도입이 되었으며 특정 지역의 땅 값이 급격히 상승할 것이 우려가 되어 투기를 방지하기 위해

 

설정하는 것이 토지거래허가구역입니다. 5년 이내의 기간을 정하여 지정할 수 있고 지정이 되면 토지 용도별 일정

 

규모 이상의 거래는 시, 군, 구청장의 허가를 받아야 거래를 할  수 있습니다.

 

즉, 토지거래허가구역 지역이더라도 아래 면적 이하의 토지는 허가 없이 할 수 있습니다.

 

*  주거지역 180㎡ 이하 

  상업지역 200㎡ 이하 

  공업지역 660㎡ 이하 

  녹지지역 100㎡ 이하 

  도시지역 안에서 용도지역의 지정이 없는 구역 90㎡ 이하

  도시지역 외의 지역 250㎡ 이하 (다만, 농지는 500㎡ 이하, 임야는 1천㎡ 이하)

 

 

서울시 같은 경우 면적 요건이 다릅니다.

 

서울시

 

참조:

https://land.seoul.go.kr:444/land/other/contractGuide.do

 

 

예외

토지거래허가구역 지역이고 위 면적 이상이라고하더라도 허가 없이 거래가 가능한 경우가 있습니다. 바로 "경매"입니다.

 

경매같은 경우 민사집행법 예외 규정에 따라 허가를 받을 필요가 없습니다. 

 

 

 

토지거래허가구역으로 지정된 지역은 어디인가?

 

그럼 토지거래허가구역으로 지정된 지역은 어디일까요?

 

서울 위주로 보자면 강남, 목동, 성수, 여의도가 있습니다. 앞으로 지역은 더 추가가 될 수 가 있겠죠. 지역을 들어보니

 

어떤 것 같나요? 누가 들어도 부동산에서 핫한 지역이고 앞으로 개발이 기대가 되는 지역입니다.

 

토지거래허가구역이라는 것이 평생 지정이 아닌 몇 년간 지정이므로 그리고 지정 사유가 땅 값이 급격히 상승할 것이

 

우려가 되어 투기를 방지하기 위해 지정을 하였기 때문에 역으로 말하자면 토지거래허가구역이 풀리는 순간 가격

 

상승이 기대되는 0순위 지역인 것입니다.

 

현 서울시 토지거래허가구역 지정현황

 

참조:

https://land.seoul.go.kr:444/land/other/appointStatusSeoul.do

 

 

 

* 상기 정보는 언제든지 변경 가능하니 전문가와 한 번 더 상의바랍니다.

 

오늘은 여기까지 하겠습니다.

 

오늘도 좋은 하루 되세요.

 

 

글, 사진 무단 불법 도용 사용을 금지합니다!!