증여 vs 상속 (자금조달계획서)

 

안녕하세요, Happy Dream Life 입니다. 오늘은 간단히 증여와 상속에 대해 이야기 해보도록 하겠습니다.

 

 

증여 vs 상속

 

증여와 상속에 대해 이야기하기 앞서 두 단어적 의미 차이를 먼저 알아보도록 하겠습니다.

 

증여

 

무언가를 예를들어 재산을 주는 당사자가 받는 상대방에게 대가없이 주는 것을 말합니다. 

 

상속

 

사람이 사망하므로써 예를 들어 부모가 사망하면서 그 자식이 그 재산을 받는 것을 상속이라고 합니다. 

 

간단히 말해 부모님께서 살아계실 때 자식에게 재산의 일부를 주면 증여, 돌아가시면서 자식들이 부모의 재산을 받으면 

 

상속이라고 하면 됩니다.

 

상속 & 증여세율

 

과세표준	세율	누진공제액
1억원 이하	10%
5억원 이하	20%	1,000만원
10억원 이하	30%	6,000만원
30억원 이하	40%	1억 6,000만원
30억원 초과	50%	4억 6,000만원

예를들어 자녀가 20억 아파트를 사는데 있어서 7억을 증여한다고하면 성인 같은 경우 5,000만원까지는 공제가 되서

 

6억 5,000만원 *20% - 1,000만원하면 증여세가 1억 2천만원 나오고 이 돈은 증여를 받는 자녀가 내야 합니다.

 

증여 방법

 

자녀들이 결혼 적령기가 되고 결혼을 할 때 쯤 증여에 대해 고민하시는 부모님들이 많이 계십니다. 아무래도 요즘 집

 

값이 천정부지로 올랐고 일부 금액대의 아파트 같은 경우 금융권에서 대출이 안나오기 때문이죠.

 

차용증

 

자녀들이 아파트를 사는데 있어서 가장 흔히 사용하는 증여 방법이 부모님으로 부터 돈을 빌리는 것입니다. 즉, 차용증을

 

작성하는 것이죠. 다만, 문제가 없게 하기 위해서 아래 사항을 꼭 인지해야 합니다.

 

1. 금전소비대차계약서 (차용증) 작성 - 공증, 인감증명 첨부, 내용증명, 근저당 설정

 

2. 적정 이자율 연 4.6% 적용: 연 1,000만원 이하는 문제 안삼음 & 2억원까지는 무이자 가능

 

-> 차입금이 2억원일 시 연 4.6%이면 920만원이고 1,000만원 이하이기 때문에 무이자가 가능합니다.

 

-> 만약 부모에게서 10억원을 빌린다면 연 4.6%이면 4,600만원이고 1,000만원을 빼면 연 3,600만원이상을 부모님께

 

이자를 드리면 증여 문제가 안됩니다.

 

3. 이자 소득 원천 징수: 27.5%

 

-> 모든 소득에는 세금이 붙죠. 이 경우도 마찬가지입니다. 이자 소득을 얻었으니 세금을 내야 하는데 일반 은행의

 

정기적금 혹은 정기예금 때 붙는 이자 소득보다 높은 세율로 계산이 됩니다. 

 

상증세법 제35조

 

상증세법 제35조에 따르면 특수관계인 예를들어 부모와 자식간에 재산 거래를 함에 있어서 시가보다 낮은 금액으로

 

거래할 경우.

 

- (시가-대가) > 기준금액: 증여로 과세

 

- (시가-대가) - 기준금액 = 증여가액

 

- 기준금액: 시가의 30% 혹은 3억 원 중 작은 금액

 

즉, 부모가 현재 20억 아파트를 가지고 있고 이것을 자녀에게 매도를 할 때 20억의 30%인 6억과 3억 중 작은 금액이

 

3억원인데 부모가 자녀에게 17억보다 낮은 금액으로 자녀에게 매도를 했다면 증여를 했다고 보는 것입니다. 예를들어

 

만약 15억에 부모가 자녀에게 매도를 했다면 2억은 증여 (증여재산가액) 로 보고 2억을 기준으로 증여세를 내게 됩니다.

 

이 방법으로 시가의 30% 혹은 3억 원 중 작은 금액만큼 아파트를 자녀에게 싸게 팔면서 절세를 생각하는 분들고 계실 것

 

같은데 양도소득세도 같이 생각을 해야 합니다. 만약 본인이 1가구 1주택이고 매매하는 아파트가 9억원 이하일 때 이

 

방법을 통해 절세를 할 수 있을 것 같습니다.

 

현금

 

현금같은 경우 부모와 자식간 5천만 원까지 공제가 됩니다. 즉, 상증세법 제35조를 이용하여 아파트를 매매하여 3억원을

 

절세하고 추가적으로 자녀에게 현금 5천 만원을 증여하여 총 3.5억원에 대한 절세를 할 수도 있다는 것입니다. 

 

자금조달계획서

 

 

 

 

투기과열지구 및 조정대상지역에서 아파트를 구매 시 자금조달계획서와 증빙서류를 제출합니다.

 

증빙서류 제출 시 아래와 같은 서류를 준비하시면 됩니다.

 

금융기관 예금액

 

예금잔액증명서 등

 

주식 & 채권 매각대금

 

주식거래내역서, 잔고증명서 등

 

증여 & 상속

 

증여 & 상속세 신고서, 납세증명서 등 - 만약 청약에 당첨이 되었고 배우자의 자금도 보태서 청약 주택을 매수하는 것이라면

 

증여 & 상속 부분에 부부 부분에 체크하거나 차용으로 처리를 했다면 그 밖의 차입금에 부부란에 체크 후 처리를 하시면

 

됩니다. 

 

현금 등 그 밖의 자금

 

소득금액증명원, 근로소득 원천징수영수증 등

 

부동산 처분대금 등

 

부동산매매계약서, 부동산임대차계약서 등

 

금융기관 대출액 합계

 

금융거래확인서, 부채증명서, 대출신청서 등

 

임대보증금 등

 

부동산임대차계약서

 

회사지원금 & 사채, 기타 차입금 등

 

금전 차용을 증빙할 수 있는 서류 등

 

자금조달계획서 양식

 

자금조달계획서 양식 같은 경우 국토교통부 부동산거래관리시스템 (rtms.molit.go.kr/index.do) 가시면 다운 받을 수

 

있습니다. 

 

사이트에 들어가셔서 공지사항 아래 [공통] 부동산거래신고 업무매뉴얼(자금조달계획서,증빙서류,법인신고 등) 클릭 하신

 

후 아래와 같은 관련 자료를 다운받으면 됩니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

상기 법률을 언제든 변경 가능하니 관련 전문가에게 한 번더 확인 하시기 바랍니다.

 

 

 

 

 

오늘은 여기까지 하겠습니다.

 

오늘도 좋은 하루 되세요.

 

 

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