재건축 및 재건축 초과이익환수제 (vs 재개발)

 

안녕하세요, Happy Dream Life 입니다. 오늘은 재건축 및 재건축 초과이익환수제에 대해 이야기 해보도록 하겠습니다.

 

 

재건축

 

서울 강남에 돌아다니다가 허름한 집들을 보게 되면 쓸어지지 않을까 걱정도 되는데 그 집이 몇 십억이라는 것을 알게 되면

 

정말 놀랍고 왜 저런 집을 몇 십억을 주고 살까 정말 의아했습니다. 이러다보니 사람들이 집 값이 미쳤다라는 말들이 

 

나오는 것 같고요.  

 

우선 왜 사람들이 그 비싼 돈을 주고서라도 재건축 대상 아파트에서 살려고 하는지 어떤 조건의 아파트가 재건축 대상인지와

 

절차에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

신축 아파트와 시세 차익

 

사실 객관적으로도 그 많은 돈을 지불하고 무작정 낡고 오래된 집을 사고 싶은 사람은 없을 겁니다. 이유가 있겠죠. 우선

 

재건축 대상 아파트에 큰 돈을 쓰면서 투자를 하는 이유는 미래에 지어질 신축 아파트 때문입니다.

 

 

여러 분은 위에 집을 몇 십억을 주고 살고 싶나요?

 

 

너무 극단적 예시이지만 만약 여러분들이 보시는 서울 한강 주변 낡은 아파트가 위에 아파트처럼 재건축이 된다면 

 

어떠신가요? 여러 분들이 부동산 시세에서 보시는 그 금액이 투자할 가치가 있다고 생각하시나요?

 

 

 

대부분의 재건축 아파트 투자자들은 상기 사진들 예시 처럼 재건축에 따른 최고급 그리고 최신식 아파트를 바라고 또 

 

그에따른 수익을 바래서 큰 돈을 투자하여 재건축 아파트에 투자를 하는 것입니다. 그러면 재건축 및 재개발이라는 말을 많이

 

들어보는데 재건축과 재개발은 어떤 의미인지, 재건축 대상이 되려면 어떤 조건이 있는지와 절차에 대해 알아보도록 

 

하겠습니다.

 

그 전에 재건축 및 재개발이라면 서울에서 항상 지목되는 지역. 강남. 강남의 전경을 우선 보고 재건축과 재개발에 대해

 

알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

재건축

 

재건축은 정비기반시설은 양호하나 기존의 낡은 집을 허물고 다시 짓는 것을 말합니다. 이 때 기존 집 주인이 재건축 조합을 

 

만들어 새로운 집을 만들기 때문에 재건축같은 경우 민간 주택사업의 성격이 큽니다. 그리고 재건축 같은 경우 기존 주택 

 

세입자 처리와 관련해 당사자 간의 주택 임대차계약에 따라 개별적으로 처리를 하게 됩니다.

 

그러면 집이 얼마나 낡고 어떤 조건의 집이 재건축 대상이 될 수가 있을까요?

 

집이 20년 이상 되어 관리비가 많이 들고 일부 붕괴가 있거나 안전사고 우려가 있고 구청장, 시장 등이 재건축을 

 

꼭 해야된다고해야 합니다. 이 외 아파트 같은 경우 5층 이상이여야하고 연립 및 다세대주택 같은 경우 동당 건축 

 

연면적이 660㎡를 초과하는 4층 이하여야 합니다.   

 

재건축 절차는 어떨까요?

 

 

재건축 절차 

 

 

재건축 같은 경우 조합 설립인가 신청할 때 동의요건이 공동주택의 경우 각 건물별 구분소유자 1/2이상, 전체 구분소유자 및 

 

토지 면적의 각 3/4이상 동의해야 합니다. 안전진단 비용 같은 경우 대게 시장, 군수 등이 부담하지만 안전진단 실시를 

 

요청하는 쪽에서 부담을 할 수 있습니다. 예를들어 1) 정비계획의 입안을 제안하는 자가 입안을 제안하기 전에 해당 정비예정

 

구역 안에 소재한 건축물 및 그 부속토지의 소유자 1/10 이상의 동의를 얻어 안전진단을 실시 요청하는 때나 2) 정비구역이 

 

아닌 구역에서의 주택재건축사업을 시행하고자 하는 자가 추진위원회의 구성 승인을 신청하기 전에 해당 사업예정구역안에 

 

소재한 건축물 및 그 부속토지의 소유자 1/10 이상의 동의를 얻어 안전진단을 실시하는 경우 안전진단 요청하는 쪽에서 

 

비용 부담을 해야 합니다. 안전진단을 받은 후 A~C 등급을 받게 되면 유지보수를 하게 되고 만약 D 등급을 받으면 조건부 

 

재건축으로 유지보수 혹은 재건축을 할 수 있습니다. 만약 E 등급을 받게 되면 재건축을 하게 됩니다. 

 

재건축조합 구성원이 되기 위해서는 자격기준이 있는데요. 1) 재건축 대상 주택 및 부속되는 대지포함의 소유자여야 하고 2) 

 

복리시설 및 해당 복리시설에 부속되는 대지포함의 소유자여야 합니다. 투기과열지구 내 재건축 조합원에 대해서는 

 

제약사항이 있는데요. 조합 설립 인가 이후 재개발 조합원에 대해서는 관리처분 계획 인가 이후 조합원 지위 양도를 

 

금지하고 있습니다. 

 

사업시행인가를 받기 위해서는 사업시행 계획을 작성하여 총회에서 조합원 과반수 찬성을 받아 시장, 군수 등의 인가를 

 

받아야 합니다. 그리고나서 거주자 이주 및 구조물를 철거하기 시작합니다. 주택 분양 같은 경우 재건축 조합원에게 공급하고

 

남은 주택은 일반분양하게 됩니다.

 

재개발도 많이 들어보셨을텐데요. 재건축과 재개발은 같은 뜻인지 알아보도록하겠습니다.

 

재개발

 

재개발이란 낙후된 주거지역에 기반시설을 새로 정비하고 아파트를 신축해서 주거환경 및 도시경관을 재정비해서 

 

주거환경을 개선하는 것입니다. 다시말하자면 재개발은 공공사업의 성격을 가집니다. 이렇기 때문에 재건축에는 

 

초과이익환수제가 있지만 재개발 같은 경우 없습니다. 또한 재개발 같은 경우 안전진단 과정이 필요 없습니다. 재개발 같은 

 

경우 기존 주택 세입자 처리와 관련해 공공임대주택을 공급하거나 공급 자격이 없는 세입자에게 3개월분의 주거대책비를 

 

지급해야 합니다. 재개발 절차는 어떻게 될까요? 

 

재개발을 하기 위해서는 우선 지자체에서 구역지정고시를 받아야 합니다. 

 

구역지정고시: 주민들이 낸 재개발 계획을 검토한 후 문제가 없다고 판단되면 재개발을 할 수 있는 지역을 지정해주는 것. 

 

지역이 지정되면 정식 조합을 설립한 후 재개발 사업에 들어가는데 재개발 조합은 재개발구역 안의 토지 등의 소유자 3/4 

 

이상, 토지면적 1/2 동의를 얻고 시장, 구청장 등에 인가를 받아야 합니다. 재개발 사업시행을 위해서는 총회에서 조합원 

 

과반수 동의를 얻어 시행하고 조합설립과 동일하게 시장, 구청장 등에 인가를 받습니다. 이 후 관리처분계획인가 후

 

철거를 하고 일반분양 모집공고를 냅니다. 마지막으로 새 집이 만들어지면서 조합도 해산을 하게 됩니다.

 

보시면 재건축과 재개발이 비슷하다고 느낄 수 있으나 재개발이 재건축을 포함하는 더 포괄적인 개발이라고 생각하시면

 

이해하기 쉬우실 것 같습니다.

 

 

재건축 초과이익환수제

 

재건축 아파트에 관심이 많으신 분들은 뉴스에 재건축 초과이익환수제 때문에 재건축 대상 주민들 혹은 그 재건축 대상 

 

아파트 투자자들이 반발이 심하다는 것을 들으셨을 것 같습니다. 그럼 우선 재건축 초과이익환수제란 무엇일까요?

 

재건축 초과이익환수제 

 

재건축 초과이익환수제란 재건축으로 인한 이익이 주변 집값 상승분과 비용 등을 제외하고 인당 평균 3,000만원을 넘을

 

경우 초과 금액의 최대 50%를 환수하는 것입니다. 즉, 재건축 종료시점 (준공인가) 집값에서 개시시점 (추진위원회 설립 승인)

 

집값과 정상적인 집값 상승분, 개발비용을 뺀 금액이 인당 3,000만원을 넘을 경우 초과금액 구간별로 10~50%의 누진 과세를

 

하는 것입니다. 어떤 분들은 이 재건축 초과이익환수제를 비판적으로 바라보고 자본주의 국가에서 사유재산에 너무 많은 

 

침범을 하는 것이 아니냐라는 주장을 펼칠 수 있지만 집값이 미쳤다라는 사람들이 말하는 것처럼 급격히 상승하는 집값과

 

그 상승폭을 늘리는 투기세력을 잠재우는 효과 때문에 생겨났습니다.

 

재건축 초과이익환수제 대상 집들은 2018년 1월 2일 이후 재개발 및 리모델링 제외 관리처분인가를 신청한 재건축조합

 

입니다.

 

간단히 재건축, 재개발 및 재건축 초과이익환수제에 대해 알아보았는데요. 다음 시간에 이어서 이야기 해보도록 하겠습니다.

 

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오늘도 좋은 하루 되세요.

 

 

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