매매 & 전세 & 월세 계약 절차 (계약갱신청구권 & 전월세 상한제) - 셀프등기 방법 & 전월세 계약 만기 전 이사 시 복비 누가 부담? feat. 이사날 임차인 체크 리스트

 

 

 

안녕하세요, Happy Dream Life 입니다. 오늘은 간단히 매매, 전세 및 월세 계약 절차와

 

보너스로 셀프 등기 방법 그리고 전월세 계약 만기 전 이사를 갈 경우 복비는 누가 부담하는지와

 

마지막으로 임차인이 이사날 챙겨야하는 체크리스트에 대해 이야기 해보도록 하겠습니다.

 

 

매매계약 절차

 

청약을 계속 넣어봤지만 계속 떨어지고 그 동안 전세 및 월세로 살면서 정기적으로 이사가는게 실증이 났고

 

이사하면서 발생하는 비용이 아까워지기 시작했습니다. 그 동안 알뜰하게 살고 재테크도 열심히 하여 모아둔 돈을

 

보고 내가 살고 싶은 동네 및 아파트 매매가를 보니 충분히 살 수 있을만큼 돈을 모았습니다. 혹은 주택담보대출을

 

활용해 집을 사기로 마음을 먹었다고 가정을 해봅시다. 이 경우 매매계약 절차가 어떻게 되는지 간단히 알아보도록

 

하겠습니다.

 

우선 전체 매매가 중 계약금 10%를 매도자에게 입금을 하고 중간에 중도금을 입금을 시켜주고 나머지 잔금을 입금

 

시켜주면서 아파트 매매가 이뤄지게 됩니다. 

 

사람들마다 본인이 살고 싶은 동네 및 아파트가 다를텐데요. 우선 매물이 나온 아파트 중 마음에 드는 집이 있으면

 

집주인과 상의 후 구매하고자하는 집 구경을 하게 됩니다. 보고 정말 마음에 들어 다른 사람이 이 집을 못 사게 계약서

 

작성 전 가계약금을 넣게 됩니다. 가계약금은 아파트마다 다르기 때문에 상의를 하시고 입금을 시켜주면 됩니다.

 

그런다음 매매계약서를 작성하게 됩니다. 이때 필요한 것은 신분증 및 도장입니다. 매매계약서를 작성 한 후

 

가계약금을 넣으셨다면 계약금 매매가의 10%에서 가계약금을 뺀 금액을 입금 시켜주고 가계약금을 안 넣었다면

 

매매가의 10%를 입금 시켜줍니다. 

 

매매계약서 작성 시 유의사항은 특약사항을 자세히 보는 것인데요. 아파트에 현재 담보대출이 있다면 잔금날짜에

 

잔금으로 대출을 상환한다던지 원하는 조건을 미리 생각해놔야 합니다. 그리고 중도금 및 잔금날짜를 매도자와

 

정해야 합니다. 

 

중도금과 잔금같은 경우 본인이 주택담보대출을 받는지 받으면 얼마나 받는지에 따라 중도금이 달라질텐데요.

 

아무래도 주택담보대출을 많이 받으면 잔금을 많이내고 중도금을 적게내고 대출을 안 받고 집을 사더라도 매도자와

 

계약에 따라 중도금을 많이 잔금을 적게 혹은 중도금을 적게 잔금을 많이 낼 수 있습니다. 어떻게 중도금과 잔금을

 

내는 것이 정답이라는 것이 없고 본인 상황에 따라 유리한 상황이 다르기 때문에 본인 여건을 고려하여 매도자와

 

결정을 하면 됩니다. 

 

잔금날에는 소유권 이전 등기를 해야합니다. 보통 셀프등기 혹은 법무사를 통해 합니다. 법무사 같은 경우 아래

 

법무통 사이트를 통해 구하시면 도움이 될 겁니다. (법무사 통할 경우 30~50만원 비용 발생)

 

법무통

 

https://www.bmtong.co.kr/web/user.customer.jsp

 

셀프등기 방법 (셀프등기는 대출을 받지 않은 경우에만 가능)

 

보통 은행에서 대출을 받을 경우 은행과 연계된 법무사가 등기업무를 합니다.

 

셀프등기는 아래 절차대로 하시면 됩니다.

 

준비물:

 

1. 부동산 등기부등본 2. 주민등록 등본 2부 (개인) 3. 토지대장 (대지권 등록부) 4. 건축물 관리대장 (전유부) 5. 인감도장

 

6. 신분증

 

1. 법원방문

잔금을 치르며 매각대금완납증명원과 매각허가결정본을 받습니다.

 

2. 구청방문

매각대금완납증명원, 매각허가결정본, 주민등록등본, 가족관계증명서 (개인일 경우)을 가지고 구청에 방문 한 후

 

1)취득세신고서 2) 취득 상세 명세서 3) 등록세 신고서말소를 작성 (말소등록세는 말소해야 하는 건 당 7,200원) 및 제출

 

후 취등록세 (등록면허세 + 취득세)를 냅니다. 즉, 말소해야하는 건 수도 알고 가야 합니다. 구청에서 최종 취등록세

 

영수증을 받고 법원 내 은행에서 납부를 합니다.

 

3. 법원방문

법원 내 은행에 방문해서 위 취등록세를 납부한 후 주택채권매입을 합니다. 은행에서는 주택채권매입비를 안내하지

 

않으니 본인이 계산 후 알고 가야 합니다. 그리고 은행에서 등기신청 수수료 (소유권 이전등기 수수료 (15,000원) +

 

말소 등기 수수료 (말소 건수 당 3,000원)) 를 납부합니다. 

 

 

주택채권매입비 계산법 (아파트 기준)

 

1. 주택도시기금 사이트로 들어갑니다.

 

주택도시기금

"청약/채권" -> "제1종국민주택채권" -> "매입대상금액조회"를 클릭합니다.

 

위와 같이 설정 후 "공동주택가격열람"을 클릭 합니다.

위 사진의 빨간색 바로가기를 클릭 합니다.

 

본인이 매수하는 아파트 정보를 입력 합니다. 그러면 위와 같이 공동주택가격(원)이 나오는데 이 금액을

 

위 건물분 시가표준액에 기입 합니다. 여기서 채권매입금액을 만원단위로 반올림해서 끊는데

 

예를들어 채권매입금액이 56,000원이 나왔다면 반올림하여 60,000원으로 매입해야 합니다.

 

 

 

 

 

주택채권은 보통 매입  후 바로 매도합니다. 그래서 위 "고객부담금조회"를 클릭 후 발행금액 (채권매입금액)을

 

입력하면 "즉시매도 시 본인부담금"을 안내해줍니다.

 

은행에서 한다면 채권매입금액만 알면되고 인터넷뱅킹으로도 처리가 가능합니다.

 

인터넷 뱅킹으로 처리하시려면 위 "국민주택채권매입"을 클릭 후 해당 은행 클릭 후 진행하시면 됩니다.

 

 

1. 취득세 영수증 2. 말소 등록세 영수증 3. 주택채권 매입 확인증 4. 등기 신청 수수료 영수증을 가지고 법원 내 

 

우체국으로 갑니다. 우체국에서 등기를 받기 위해 대봉투와 선납우표를 구입합니다. 선납우표 금액은 법원 경매계에서

 

확인 한 금액으로 사면 됩니다. 

 

다시 경매계에 돌아와서 소유권 이전 등기신청과 등기필증 우편송부 신청서를 작성하고 1. 취득세 영수증 2. 말소

 

등록세 영수증 3. 주택채권 매입 확인증 4. 등기 신청 수수료 영수증과 같이 담당 창구에 제출을 합니다.

 

* 제출을 담당 경매계에서 하는 것이 아닙니다.

 

 

 

잔금날이 되었습니다. 매수자는 매매계약서 원본, 신분증, 주민등록초본 혹은 등본, 도장 (매매계약서에 찍은 도장),

 

그리고 잔금을 준비합니다. 잔금날 선수관리비도 내야 하는데요. 금액은 부동산에서 알려줍니다. 

 

선수관리비:  관리비예치금 (나중에 집을 팔 때 다음 매수자에게 받을 수 있는 돈)

 

계약 전 날까지 관리비도 정산해야하는데요. 계약 전 날까지는 매도자가 집주인이기 때문에 매도자가 관리비를 

 

부담해야해서 만약 매도자가 계약 전날까지 관리비를 안 낸것이 있으면 정리를 해줘야하고 매도자가 처음 집을

 

샀을 때 받았던 비품을 그대로 매수자에게 제공하고 만약 없다면 그에 대한 비용을 매도자가 매수자에게 지불해줘야

 

합니다. 

 

잔금을 낼 때 만약 매도자 집에 담보대출이 없고 본인도 담보대출을 이용하지 않고 구매를 하는 것이라면 잔금을

 

주면 되지만 만약 담보대출이 두 매도자 및 매수자에게 있다면 두 매도자 및 매수자의 담보대출은행법무사가

 

부동산에 와서 정리를 하고 매수자가 매도자에게 줘야할 금액을 알려줍니다. 마지막으로 부동산에 중개수수료 즉

 

복비를 드리면 아파트 매매는 끝나게 됩니다. 

 

부동산 중개수수료 같은 경우 네이버에 부동산 중개수수료라고 치면 아래와 같이 부동산 중개보수 계산기가 나오기

 

때문에 참고를 하시면 될 것 같습니다.

 

 

 

 

 

전세 및 월세 계약 절차

 

여유자금이 많아 집을 사게 되면 이사다닐 필요 없어 정말 좋겠지만 아파트를 포함한 집 가격이 가격인지라

 

사회초년생은 집을 살 여력이 있는 사람이 별로 없고 평생 본인 집을 못 가지는 분들도 계십니다. 그러면 전세이던

 

월세로 집을 구해야 하는데요. 전세 및 월세는 계약 절차가 어떻게 되는지 주의사항은 무엇인지 알아보도록

 

하겠습니다.

 

위에 매매와 마찬가지로 본인이 원하는 동네 및 아파트를 구했고 본인 경제여건에 맞는 전세 혹은 월세 아파트를

 

구했다고 가정해봅시다. 전세와 월세 같은 경우 매매와 절차가 매우 비슷한데요. 매매와 마찬가지로 집이 정말

 

마음에 든다면 계약서 작성 전 가계약금을 넣게 됩니다. 그다음 계약서를 작성하고 계약금을 준비해야 하는데요. 전세

 

같은 경우도 계약금은 보증금의 10%입니다. 계약서 작성 시 유의사항은 집을 둘러보았을 때 집주인이 고쳐줘야 할

 

하자가 있었다면 계약서에 특약으로 꼭 명시를 하는 것입니다. 또한, 등기사항전부증명서에서 근저당권 등의 권리

 

순위 및 대출 등을 파악합니다. 아무래도 권리 순위에서 본인의 권리가 뒤에 있다면 전세 및 월세 보증금을 못

 

돌려받을 수도 있기 때문입니다. 

 

대출이 많은 전세 및 월세집을 피하는 게 좋은데요. 혹시나 집주인이 대출금을 갚지 못해 집이 경매로 넘어가게

 

되면 정말 난감한 상황을 마주할 수 있습니다.

 

등기사항전부증명서 같은 경우 대법원 인터넷등기소 (www.iros.go.kr)에서 적은 돈으로 확인 할 수 있습니다. 

 

계약 시 임대인과 직접 거래를 하는 것이 좋으나 피치못한 사정으로 대리인이 온다고 하면 위임장과 인감증명서를

 

꼭 확인하고 보관해야 나중에 피해를 막을 수 있습니다. 

 

계약갱신청구권, 묵시적갱신 & 전월세 상한제 

 

전월세를 살 때 임대인 그리고 임차인 모두 관심있는 것이 계약갱신청구권과 전월세 상한제일 것입니다.

 

계약갱신청구권이란..

임대차기간이 끝나기 전에 임차인이 임대인에게 "xx 아파트 xx 동 xx 호 세입자 xx 입니다. 2년간

 

전세계약갱신청구권을 행사하겠습니다."라고 통지를하면 2년 더 갱신할 수 있는 (전세를 2년 더 살 수 있는 권리)

 

임차인 권리입니다. 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 문자나 전화나 내용증명으로 통보를 해야하고

 

단 집 주인이 문자는 받았는지 확인이 안 되기 때문에 받았는지 확인 답변해달라고하고 아니면 카톡으로 보낼 경우

 

읽었을 경우 확인이 되니까 카톡으로 통보를 해도 좋습니다.

 

묵시적 갱신은.. 

 

전세가 그대로 갱신을 하는 것입니다. 반면 계약갱신청구권을 사용하면 임대료 인상 최대 5%한도이죠.

 

임차인 같은 경우 청약 등을 기다리면서 월세 혹은 전세 사시는 분들이 계시는데 계약갱신 혹은 묵시적갱신을 하고

 

2년 이내에 청약이 되서 2년을 못 채울 경우 어떻게해야하나 고민이 있으신 분들도 많으실텐데 임차인은 갱신

 

청구 후 2년 못 채우고 나가야할 경우 임대인에게 해지 통보 후 3개월 후 해지가 가능합니다. 임차인에게

 

엄청 유리한 것이죠. 단, 임대인은 중도해지가 불가합니다.

 

전월세 상한제

 

임대료 인상률이 5%한도라는 것입니다.

 

 

전월세 계약 만기 전 이사 시 복비 부담 및 기타 문제  

 

살다보면 전월세 사는 임차인이 전월세 계약 기간 끝나기 전에 이사 가는 것을 집 주인에게 요청 하는 경우가 있습니다.

 

전월세 2년 계약 중 이사를 가는 경우 (2년 미만)

 

이 경우 임차인이 새로운 임차인을 구해주고 원래 부동산 복비 (부동산 중개수수료)는 집주인이 부담을 하나 계약 이행을 

 

안 한 임차인의 잘못으로 임차인이 복비도 부담을 합니다.

 

전월세 2년 살고 갱신하여 4년 이내에 이사를 가는 경우 (2년 이상 ~ 4년 미만)

 

위에 말했던 것처럼 계약갱신청구권 혹은 묵시적 갱신을 사용하여 2년 이상 살게 될 경우에는 임차인은 집주인에게 

 

계약종료 및 이사 갈 것이라는 것을 통보 후 3개월 후부터 나갈 수 있습니다. (주택임대차보호법 제6조의 2

 

묵시적 갱신의 경우 계약의 해지) 이런 경우에는 임차인은 새로운 임차인을 구해줄 필요가 없고 부동산 복비도 부담할

 

필요가 없습니다.

 

단, 재계약 계약서를 작성하게되면 그 계약서가 최초의 계약서로 해석이 될 수가 있어 특약에 복비 부담 주체를

 

명시하거나 (예: 집주인/임대인) 연장계약의 성격을 가진다는 것을 명시하는 것이 중요합니다.

 

또한, 집주인이 최초 계약 시 특약에 갱신 후 만기 전 이사 시 복비 (부동산 중개수수료)는 임차인이 부담한다라고

 

넣는 경우가 있는데 비록 이 특약이 임차인에게 불리할지라도 현재는 특약대로 임차인이 복비를 부담하는 경우가

 

발생할 수 있으니 만약 본인이 임차인이고 이 특약을 계약서에서 봤다면 집주인에게 지워달라고 요청을 해야

 

합니다.

 

 

 

임차인이 이사날 챙겨야하는 체크리스트

 

임차인이 이사날 챙겨야하는 체크리스트는 짧게 정리하도록 하겠습니다.

 

이사날

 

1. 이사업체에 어느 것을 포장해야하는지 알려주기

 

2. 이사 나가는 곳 관리사무실에가서 마지막 달의 중간정산관리비와 장기수선충담금 내역서 받기

 

3. 집주인으로부터 잔금과 장기수선충담금 받기

 

4. 이사 나가는 곳에 들어오는 임차인 혹은 집주인에게 중간정산관리비를 현금 혹은 계좌이체하여 그 분이 월말 관리비가 나오면 결제 요청 후 중간정산관리비 준 것에 대한 영수증 받기

 

5. 이사 가는 곳 부동산에서 집주인에게 잔금 및 기타 비용 처리 후 열쇄/비밀번호 등 필요 한 것 인수인계 받기

 

6. 대출이 없는 집이라면 바로 보증보험 가입할 수 있지만 대출이 있고 집주인에게 대출을 갚고 말소를 요청한 상황이라면 말소까지 몇일이 소요가 되기 때문에 말소가 된 것 확인 후 보증보험 가입

 

7. 이사날 당일 전입신고

 

8. 이사 가는 곳 관리사무소에 자동차 등록, 정수기, 인터넷 등 이전 설치

 

 

간단하게 매매, 전세, 및 월세 계약 절차, 계약갱신청구권 및 전월세 상한제 그리고 셀프 등기 방법과 전월세

 

계약 만기 전 이사를 갈 경우 복비 부담 주체와 기타 사항에 대해 알아보았는데요.

 

정권이 바뀌면서 해당 내용이 변경될 수 있으니 꼭 관련 전문가와 한 번더 확인하면 좋을 것 같습니다.

 

다음 시간에 이어서 이야기 해보도록 하겠습니다.      

 

 

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오늘도 좋은 하루 되세요.

 

 

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